Terrazza: chi risponde delle infiltrazioni?
Peculiare è la situazione dell'infiltrazione proveniente dal lastrico solare, quella parte dello stabile che svolge la funzione di copertura per gli appartamenti sottostanti, sia essa praticabile o meno.
Spesso, il lastrico si sostanzia in una terrazza a livello, ovvero un prolungamento dell'appartamento. In tal caso, pur essendo comunque una copertura per gli appartamenti sottostanti, la terrazza sarà di proprietà o a godimento esclusivo di un solo soggetto.
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 9449/2016), ha precisato che, qualora l'utilizzo del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune alla totalità dei condomini, dei danni derivanti dalle infiltrazioni nell'unità immobiliare sottostante, ne risponderanno sia il proprietario, ovvero l'usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, sia l'ente condominiale.
Il primo ne risponderà in quanto custode del bene in conformità all'art. 2051 c.c., mentre il Condominio in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio o di parte di esso, che risulta propria del lastrico solare o della terrazza a livello, benché di proprietà o uso esclusivo, richiede all'amministratore di eseguire comunque tutti i controlli che si rendono necessari, ex art. 1130, co. 1, n. 4, c.c., alla conservazione delle parti comuni, nonché l'assemblea dei condomini a provvedere alle opere di manutenzione di carattere straordinario.
Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, andrà stabilito di regola secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c. , il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
