Cos’è il crowdfunding immobiliare
Cos'è il crowdfunding immobiliare e come funziona
Nell'ultimo anno il mercato del crowdfunding immobiliare è cresciuto: secondo il più recente Report italiano sul Crowdinvesting pubblicato a luglio 2024, i progetti finanziati hanno superato i 190 milioni di euro (+7,2% rispetto al periodo precedente) e nel primo semestre del 2024 è stato raggiunto un record storico di raccolta. Il rendimento medio annuale si è mantenuto stabile al 13,22% per le offerte equity, mentre per le offerte lending è aumentato leggermente, raggiungendo il 10%.
Il crowdfunding immobiliare, o real estate crowdfunding, è un modo di investire nel settore immobiliare in modo accessibile e con piccole somme. Tramite piattaforme online molte persone mettono insieme i propri capitali per finanziare progetti immobiliari di breve e medio termine – tipicamente la costruzione, la ristrutturazione o la riqualificazione di edifici e la successiva cessione di proprietà – in cambio di un rendimento per il rischio sostenuto.
Si tratta di un metodo di finanziamento interessante per gli imprenditori che vogliono finanziarsi in maniera alternativa rispetto ai canali classici di finanziamento, godendo di tempistiche più rapide ed eludendo le prassi burocratiche di un finanziamento tipico. Dall'altro lato, rende gli investimenti immobiliari accessibili anche a chi non ha grandi capitali e desidera diversificare il proprio portafoglio; inoltre, delega la gestione al promotore del progetto, evitando oneri e responsabilità legati alla gestione dell'immobile.
Come funziona il crowdfunding immobiliare
Il funzionamento del crowdfunding immobiliare è analogo a quello di altri tipi di crowdfunding. Si prendono in considerazione tre soggetti: piattaforma web dedicata, operatori immobiliari e investitori. Gli operatori immobiliari presentano il progetto ai gestori della piattaforma, che valuterà l'idoneità del progetto. Se il progetto passa questa fase di screening, la piattaforma pubblicherà sul proprio sito web l'opportunità immobiliare a cui potranno partecipare gli investitori immobiliari.
Le somme raccolte sulle piattaforme di crowdfunding non vengono versate all'impresa che propone il progetto fino a che non si arriva al target richiesto (es. se leggiamo “Raccolti 1.000€ di 200.000€”, i 1.000€ non saranno versati all'impresa finché non si arriva al target di 200.000€), ma vengono custodite presso un conto indisponibile presso un intermediario finanziario.
A differenza di altri tipi di investimenti immobiliari, il crowdfunding immobiliare vanta una forte trasparenza: i gestori della piattaforma devono essere autorizzati ad operare da Consob e da Banca d'Italia. Una volta autorizzati, i gestori della piattaforma dovranno rispettare le normative del Regolamento Europeo 1503/2020 (Regolamento relativo ai fornitori europei di servizi di crowdfunding per le imprese).
Successivamente, a operazione conclusa, gli investitori di equity crowdfunding vedranno i ritorni del capitale (proporzionali alla quota investita) investito nel progetto, mentre gli investitori di lending crowdfunding riceveranno il capitale prestato, restituito alla fine dell'operazione, maggiorato di interessi.
Crowdfunding immobiliare: tipi e piattaforme
Esistono essenzialmente due modi per investire in progetti di real estate crowdfunding: prestando denaro (lending crowdfunding) o diventando azionisti del progetto (equity crowdfunding).
Lending
Le piattaforme di lending crowdfunding immobiliare sono basate sulla concessione di prestiti ai promotori dei progetti immobiliari, al fine di completare il progetto e rimborsare gli investitori della somma prestata maggiorati di interessi.
Il vantaggio principale del lending crowdfunding per l'impresa proponente è la rapidità d'esecuzione: una volta ottenuta l'approvazione di finanziamento, si raccolgono rapidamente le piccole somme dagli investitori, eludendo quindi la prassi burocratica di un finanziamento tipico.
Equity
Nell'investimento di tipo equity crowdfunding, l'investitore sottoscrive quote di capitale della società titolare del progetto in cambio del denaro investito. I progetti equity crowdfunding immobiliare possono essere di tre tipi:
- Buy to Sell, in cui si acquisisce un'area edificabile o un immobile per ristrutturarlo (o costruirlo) al fine di vendere la struttura.
- Buy to Let, in cui si acquisisce un'area edificabile o un immobile per ristrutturarlo (o costruirlo), e mettere a reddito la struttura attraverso un affitto.
- Rent to Rent, la società affitta una o più strutture che vengono a loro volta subaffittate.
A differenza del lending crowdfunding, nell'equity si hanno rendimenti attesi maggiori, ma con rischi sull'investimento più elevati.
Ibride
Per ultime troviamo le piattaforme ibride, che permettono di investire in progetti sia di equity crowdfunding che di lending crowdfunding.
Come investire in crowdfunding immobiliare
Generalmente l'iscrizione alla piattaforma di crowdfunding immobiliare è gratuita, sia per privati che per imprese. L'investitore apre un account inserendo i propri dati personali e ricaricare il wallet personale, da cui si possono monitorare gli investimenti in portafoglio nella piattaforma. Consob in questa fase richiede di compilare dei documenti riguardanti i moduli di garanzia, per dimostrare che la persona è consapevole dell'investimento che sta per fare.
Ogni progetto viene presentato dall'impresa proponente con qualche giorno di anticipo, con un “coming soon” in cui si può visionare la documentazione relativa all'immobile sottostante al progetto.
Ogni campagna di crowdfunding immobiliare ha una cifra minima da investire, ma è sempre a discrezione dell'investitore decidere l'importo dell'investimento.
Quali sono i vantaggi del crowdfunding immobiliare
Il crowdfunding immobiliare, essendo una nicchia d'investimento ben precisa, permette a proponenti del progetto e investitori di avere diversi vantaggi:
- Assenza della burocrazia di un investimento immobiliare tipico. Per l'impresa proponente, chiedere un prestito alla banca è un procedimento lungo e complesso. La banca deve effettuare verifiche sulla solvibilità dell'impresa, con l'iter che si allunga ulteriormente in caso di garanzie sul prestito. La documentazione richiesta e il processo per investire sono più snelli ed efficaci, sia per l'impresa proponente che per l'investitore.
- Accesso ad investimenti che sarebbero accessibili solo per grandi investitori. Investire una quota (di solito è di qualche migliaio di euro) tramite il crowdfunding permette di entrare sul mercato immobiliare in investimenti effettuati di solito da investitori istituzionali o benestanti.
- Investimento indiretto: hai la possibilità di investire nel mercato immobiliare senza gestire direttamente le operazioni di costruzione o ristrutturazione.
I rischi del crowdfunding immobiliare
Il crowdfunding immobiliare è un'opportunità interessante per piccoli investitori per i vantaggi dal lato burocratico e di accessibilità, ma comporta anche dei rischi, tra cui:
- Rischio di liquidità dell'impresa. Se durante la fase di realizzazione del progetto i costi dei materiali dovessero essere maggiori di quelli previsti, si creerebbe un rischio di liquidità a cui dovrebbe far fronte l'azienda, mettendosi in una condizione di dover richiedere ulteriori prestiti.
- Rischio di valutazione dell'immobile. Un immobile potrebbe avere una sopravvalutazione, portando il valore dell'immobile ad un livello inferiore rispetto al prezzo pagato dagli investitori. Per mitigare questo rischio, è fondamentale integrare la valutazione immobiliare nella fase iniziale del progetto e basarla su una solida analisi economico-finanziaria.
- Rischio d'impresa. Nel caso di investimento in equity crowdfunding, si diventa soci dell'azienda con la propria quota nell'investimento. Se il progetto dovesse fallire e il valore di quest'ultimo arrivasse a 0, l'investitore perderebbe tutto il suo capitale. Discorso diverso invece se l'investimento è in lending crowdfunding, in cui si presta il capitale all'azienda. In questo caso se il progetto dovesse fallire, l'investitore potrebbe comunque avere la possibilità di recuperare parte del capitale prestato, a meno che l'azienda non sia completamente insolvente. Tuttavia, anche in lending crowdfunding esiste il rischio di insolvenza: se l'azienda non riesce a restituire il prestito, l'investitore potrebbe non ricevere i pagamenti degli interessi o il rimborso del capitale.
Per mitigare questi rischi è consigliato diversificare gli investimenti, evitando di investire il 100% del portafoglio su un unico progetto. Altra cosa fondamentale è valutare attentamente la piattaforma di crowdfunding: prima di investire, è fondamentale fare una due diligence approfondita sulla piattaforma, controllando la storia dei progetti precedenti, la loro percentuale di successo e i tempi di realizzazione.
Quanto si guadagna con il crowdfunding immobiliare?
Secondo il 9° Report italiano sul crowdfunding, nel mercato immobiliare il rendimento medio annuo offerto nel primo semestre del 2024 è stato del 13,22% per l'equity crowdfunding, scendiamo invece al 10,01% per il lending crowdfunding.
Alcune piattaforme riportano anche insolvenze e progetti con episodi di negatività, come i tempi di allungamento del progetto. Questi episodi sono aumentati nell'ultimo anno a causa dell'inflazione e dei problemi di approvvigionamento di materie prime legati al Superbonus. Nel 2020 questi progetti erano il 13,2% del totale, nel 2022 sono saliti al 18,8%.
Chi può investire?
Uno dei vantaggi del crowdfunding immobiliare rispetto ad un investimento tipico nel mercato immobiliare è l'assenza di requisiti specifici per l'investitore. Chiunque può investire nel crowdfunding immobiliare, a patto di avere la capacità finanziaria di sostenere l'investimento minimo richiesto dalla piattaforma. L'unica cosa che deve fare l'investitore è aprire un account, inserire i propri dati personali (con un minimo di 18 anni di età) e ricaricare il proprio wallet sulla piattaforma che si desidera.
Differenza tra crowdfunding immobiliare e investimenti tradizionali
Come già accennato, uno dei vantaggi dell'investimento in crowdfunding immobiliare è la possibilità di diversificare l'investimento. Con la stessa somma di denaro, nel mercato immobiliare si investirebbe in un solo immobile, con il crowdfunding immobiliare si ha la possibilità di diversificare per tipologia di progetto (costruzione o ristrutturazione), area geografica e quantità di denaro investito.
Per lo stesso motivo, il ticket di investimento essendo più ridotto, apre le porte del mercato immobiliare anche ad investitori con capitali minori.
Articolo completo su: https://www.forbes.com/advisor/it/investire/crowdfunding-immobiliare-panoramica-delle-piattaforme-sul-mercato/
