Qual'è il ruolo dell'agente immobiliare?
Qual è il ruolo dell'agente immobiliare nella compravendita?
Il ruolo dell'agente immobiliare è fondamentale per il buon esito di una compravendita immobiliare.
L'agente immobiliare è una figura centrale nel mercato immobiliare, la cui attività consiste nel mettere in contatto due o più parti interessate alla conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Il suo ruolo è regolato dal Codice Civile (articolo 1754 e ss. c.c.) e dalla normativa specifica sulla mediazione immobiliare, e comporta una serie di diritti e obblighi, sia nei confronti del venditore che dell'acquirente.
Il contratto con l'agente immobiliare
Il rapporto che si instaura tra il venditore o l'acquirente e l'agente immobiliare non è di per sé un mandato o un contratto di lavoro subordinato, bensì un contratto di mediazione. La mediazione immobiliare è regolata dagli artt. 1754 e seguenti del Codice Civile, che definiscono il mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, mantenendo una posizione neutrale rispetto a entrambi.
Tuttavia, spesso nella pratica commerciale si verifica che l'agente immobiliare venga incaricato di cercare un compratore per un determinato immobile, in questo caso si può parlare di un vero e proprio mandato a vendere. Questo mandato può essere conferito sia in forma verbale sia scritta, anche se per ragioni di certezza e trasparenza è preferibile ricorrere a un accordo scritto. Esistono anche forme particolari di incarichi, come il mandato in esclusiva, che vieta al proprietario di avvalersi di altri intermediari per la vendita del bene per un certo lasso di tempo coincidente con l'incarico.
Il mandato a vendere
Il mandato a vendere è l'accordo tra il venditore e l'agente immobiliare, mediante il quale il primo incarica il secondo di promuovere la vendita di un immobile. Il mandato può essere con o senza esclusiva.
- Mandato con esclusiva: il venditore si obbliga a non incaricare altri agenti per la vendita dell'immobile durante il periodo del mandato. Se il venditore dovesse concludere la vendita senza passare attraverso l'agente incaricato, quest'ultimo avrebbe comunque diritto alla provvigione.
- Mandato senza esclusiva: il venditore può incaricare più agenti immobiliari per cercare un compratore. Solo l'agente che avrà favorito effettivamente la conclusione dell'affare avrà diritto alla provvigione.
Il mandato a vendere solitamente include indicazioni precise sulla durata dell'incarico, il prezzo di vendita, le modalità di promozione e le eventuali clausole di recesso. Il contratto può anche prevedere che l'agente immobiliare abbia diritto al rimborso delle spese sostenute per la promozione della vendita, a prescindere dall'esito dell'incarico.
Il diritto alla provvigione dell'agente immobiliare
Uno degli aspetti più rilevanti della mediazione immobiliare è il diritto alla provvigione. L'agente immobiliare ha diritto alla provvigione quando la sua attività è stata determinante per la conclusione dell'affare. In altre parole, il diritto alla provvigione sorge quando l'accordo tra le parti (venditore e acquirente) è stato raggiunto grazie all'intervento dell'agente, anche se la vendita vera e propria si perfeziona successivamente. Questo è quanto stabilito dall'art. 1755 del Codice Civile, che riconosce il diritto alla provvigione all'agente immobiliare al momento della conclusione dell'affare, cioè nel momento in cui le parti hanno raggiunto un accordo vincolante.
Tuttavia, il diritto alla provvigione è subordinato alla regolarità dell'agente immobiliare, che deve essere iscritto nell'apposito registro degli agenti d'affari in mediazione presso la Camera di Commercio. Se l'agente non è iscritto, non ha diritto a percepire alcuna provvigione, anche se ha contribuito in maniera determinante alla conclusione dell'affare.
Quando sorge il diritto alla provvigione
Il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la conclusione dell'affare, ossia quando le parti raggiungono un accordo sui termini essenziali del contratto. Nella compravendita immobiliare, questo momento coincide generalmente con la firma del contratto preliminare (o compromesso), in cui le parti si obbligano reciprocamente alla futura stipula del contratto definitivo di compravendita.
Non è necessario che la vendita sia effettivamente conclusa con il rogito notarile per far sorgere il diritto alla provvigione: basta, quindi, che vi sia un accordo vincolante tra le parti. Se, ad esempio, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti decide di non procedere al rogito, l'agente ha comunque diritto alla sua provvigione.
Quantificazione della provvigione
La quantificazione della provvigione può variare in base agli accordi tra le parti e le pratiche commerciali locali. Di solito, essa viene espressa in una percentuale sul valore dell'immobile compravenduto. Mediamente, la provvigione si attesta tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita dell'immobile, ma può variare a seconda delle zone geografiche e delle condizioni specifiche dell'affare.
In generale, salvo diversi accordi tra le parti, la provvigione è dovuta sia dal venditore che dall'acquirente, in proporzioni uguali o diverse a seconda degli usi locali o di quanto pattuito nel contratto di mediazione. Ad esempio, in alcune regioni italiane è prassi che l'acquirente paghi una provvigione più alta rispetto al venditore.
In mancanza di accordo specifico sulla misura della provvigione si fa riferimento agli usi e consuetudini locali, individuati dalle Camere di Commercio che pubblicano le tabelle delle provvigioni medie applicate nel settore immobiliare.
Rimedi in caso di controversie
In caso di controversie tra le parti (venditore, acquirente e agente immobiliare) riguardanti il diritto alla provvigione o l'importo della stessa, la legge prevede che si possa ricorrere al giudice ordinario o agli organismi di conciliazione. Alcune Camere di Commercio offrono inoltre servizi di arbitrato o conciliazione per risolvere tali controversie in via amichevole e più rapida.
Conclusioni
Il ruolo dell'agente immobiliare è fondamentale per il buon esito di una compravendita immobiliare e il suo diritto alla provvigione è strettamente legato alla conclusione dell'affare. È essenziale che il rapporto tra l'agente e le parti sia chiaro e regolato da accordi scritti, onde evitare fraintendimenti o contenziosi. Inoltre, la corretta iscrizione dell'agente nel Registro degli agenti di affari in mediazione è condizione imprescindibile per il riconoscimento del diritto alla provvigione.
Fonte: https://www.immobiliare.it/news/economia/tasse-imposte-e-normative/qual-e-il-ruolo-dellagente-immobiliare-nella-compravendita-242475/
