L'avv. Confabitare risponde su affitti e inquilini
D: Il mio inquilino non mi fa accedere all'appartamento per poterlo mostrare all'agenzia che deve curarne la vendita, cosa posso fare?
R: Ove il contratto di locazione preveda il diritto di visita dell'immobile da parte della proprietà, ovviamente previo avviso e appuntamento, l'inquilino è tenuto a rendersi disponibile in tal senso, pena il risarcimento del danno. Nel caso in cui il contratto non preveda detta casistica, l'inquilino è in ogni caso tenuto a consentire l'accesso alla proprietà in forza di un più ampio principio di buna fede nell'esecuzione del contratto. In caso di persistere di risposta negativa il locatore potrà far intervenire un legale per costituire in mora il conduttore e avvertirlo che, in caso di protrarsi del diniego all'accesso, dovrà tutelare i diritti del locatore giudizialmente con aggravi di costi.
D: Il mio inquilino non abita più l'appartamento ed al suo interno vi sono persone sconosciute che non pagano il canone di locazione e gli oneri condominiali, cosa posso fare?
R: La parte conduttrice che ha sottoscritto il contratto è il soggetto che va costituito in mora e che sarà destinatario della notifica dell'atto di citazione per sfratto per morosità. Nel contratto di locazione l'elemento determinante a contrarre è la fiducia che si ha sulla persona scelta, pertanto la cessione del contratto o la sublocazione possono avvenire se c'è il consenso del locatore. È importante conoscere la differenza tra cessione del contratto e sublocazione: nel primo caso il conduttore cede la sua posizione nel contratto a un nuovo soggetto e pertanto l'originario conduttore non avrà più alcuna responsabilità se liberato dal locatore, nel secondo caso il conduttore consente che terzi abitino l'immobile, presumibilmente dietro corrispettivo, restando però esposto – solo lui - nei confronti del locatore di ogni responsabilità. Il conduttore, pertanto, non potrà cedere il contratto a chicchessia senza il preventivo assenso del locatore, il quale a sua discrezione potrà scegliere se aderire alla proposta di subentro o meno, valutate le garanzie offerte. Nel caso che ci occupa il conduttore ha incautamente ceduto le chiavi a terzi sconosciuti – presumibilmente “subaffittando” - senza formalizzare alcunché e, pertanto, il conduttore indicato in contratto è il soggetto che dovrà fare fronte ai canoni insoluti, a ripristinare eventuali danni e rimborsare gli oneri accessori. In seguito alla convalida dello sfratto il locatore inizierà la fase esecutiva di rilascio per ottenere la restituzione coattiva dell'immobile addebitando i relativi costi al conduttore “scappato”.
A cura dell'Avv. Annamaria Cesari, Consulente Confabitare Bologna
