Regole e divieti per aprire un B&B in condominio
L'evoluzione nelle abitudini di consumo fa sì che un numero crescente di turisti scelga, anziché la tradizionale destinazione alberghiera, un bed & breakfast, cioè una struttura ricettiva di tipo familiare gestita da privati, che offre pernottamento e prima colazione.
All'incirca 32 milioni di arrivi dall'estero contro i 30 milioni di un anno fa. Il 2024 dovrebbe far registrare numeri record per il turismo in Italia e questo spiega anche perché un numero crescente di nostri connazionali si sta attivando per creare un bed & breakfast. Finanziando in molti casi l'acquisto dell'immobile tramite ricorso al mutuo, considerato che i tassi dei prestiti sono in costante riduzione (TAN medio del 3,20%), a fronte di rendimenti che possono arrivare anche al 5-6% netto nelle aree a maggiore vocazione turistica.
I numeri record del turismo nella Penisola
Partendo dallo scenario, i numeri sugli arrivi sono frutto di una stima elaborata da Cna Turismo e Commercio, che segnala per il solo mese di settembre oltre 8,5 milioni di turisti stranieri per circa 6 miliardi di spesa nella Penisola. La crescita riguarda anche la media di permanenze per turista, arrivata a poco meno di quattro notti pro capite. In cima alle destinazioni ci sono città e borghi d'arte, con il mare a seguire e le località termali più distanziate. Quanto alla provenienza, sonno i tedeschi a primeggiare con britannici e nord europei. A lungo raggio, si registra il boom degli statunitensi, seguiti da sudamericani e asiatici.
Le regole per l'apertura di un B&B
L'evoluzione nelle abitudini di consumo fa sì che un numero crescente di turisti scelga, anziché la tradizionale destinazione alberghiera, un bed & breakfast, cioè una struttura ricettiva di tipo familiare gestita da privati, che offre pernottamento e prima colazione.
Premesso che l'esercizio della proprietà privata è libero, ci sono regole da seguire se si intende aprire una struttura simile in condominio? In linea di massima la risposta è “Sì”, dato che si tratta di una particolare tipologia di affitto, limitata nel tempo rispetto ai canonic contratti di locazione. Il B&B non muta la destinazione d'uso dell'immobile, che mantiene la propria finalità abitativa. Fermo restando l'imperativo – lapalissiano - di non arrecare danni alle parti comuni, di rispettare il loro uso e di non creare disturbo agli altri condomini del palazzo.
Situazioni particolari in condominio
Tuttavia vi sono casi di regolamenti condominiali (magari molto vetusti) secondo cui gli appartamenti non possono essere destinati a stanze mobiliate in affitto, pensione e altro. Verrebbe da pensare subito all'opportunità di innovare il regolamento per tenerlo al passo con i tempi, ma non è così facile dato che questo passaggio richiede l'unanimità dei condomini, pressoché impossibile da raggiungere tra diverse opinioni, dissidi personali e così via.
Il B&B può essere vietato solo nei casi in cui il regolamento lo indichi esplicitamente appellandosi a ragioni di decoro e non se si interpretano in maniera estensiva divieti di portata più generale. Chi intende avviare un'attività da affittacamere, dunque, farebbe bene a informarsi bene sull'eventuale esistenza di un divieto simile. In caso contrario, può avviare da subito l'attività, che non necessita della preventiva autorizzazione dell'assemblea di condominio, dal momento in cui non comporta un mutamento di destinazione d'uso dell'immobile. Né l'attività può essere considerata di per sé pregiudizievole per la tranquillità del condominio.
Il mercato delle seconde case e quello dei mutui
Secondo l'analisi della Fiaip (la federazione degli agenti immobiliari), lo scorso anno sono calate le compravendite residenziali (-10% rispetto al 2022), ma non gli acquisti di immobili per investimento, finalizzati a una rendita da locazione (+1,5%). Una differente tendenza che si spiega proprio con il boom degli affitti turistici.
Intanto anche l'accesso ai finanziamenti si è fatto più agevole e più conveniente. Secondo l'ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it, ad agosto vi è stata un'ulteriore discesa per il Tan delle richieste relative ai mutui a 20 o 30 anni. Nel caso del variabile, il valore medio si è fermato al 4,64% contro il 4,85% di luglio e il 5,08% di maggio. Mentre nel caso del tasso fisso, il Tan medio si è fermato al 3,20% (5 basis point in meno in un mese) e quello dell'offerta migliore al 2,82% (6 punti in calo). Condizioni che consentono di ottenere una marginalità sulle locazioni più elevata del passato, anche recente.
Articolo su: https://www.mutuionline.it/news/regole-e-divieti-per-aprire-un-bed-breakfast-in-condominio-00041541.asp
