Liberatoria condominiale
La liberatoria condominiale è obbligatoria per il rogito?
Cos'è la liberatoria delle spese condominiali, a cosa serve e perché è così importante nel processo di compravendita immobiliare?
Cos'è la liberatoria condominiale e a cosa serve
La cosiddetta liberatoria condominiale è un documento redatto dall'amministratore che attesta i debiti e i crediti del condomino richiedente relativi all'anno in corso e ai dodici mesi precedenti. Oltre a ciò, talvolta contiene informazioni su eventuali controversie legali in corso o pendenti. È importante notare che la legge non menziona direttamente una “liberatoria”, ma piuttosto un'attestazione dei pagamenti delle spese condominiali e delle eventuali dispute legali.
Il documento, però, non solleva da responsabilità finanziarie riguardanti il passato o il futuro, poiché l'amministratore al momento del rilascio non ha accesso al bilancio completo dell'anno in corso. Ciò significa che il venditore potrebbe non avere debiti al momento della vendita, ma potrebbe accumularne in seguito. È importante sottolineare che acquirente e venditore sono solidalmente responsabili dei costi condominiali dell'anno in corso e del precedente. Pertanto, l'acquirente potrebbe pagare tali spese per conto del venditore e richiedere successivamente il rimborso.
Per quanto riguarda la forma e il contenuto della liberatoria, la legge lascia ampia discrezionalità all'amministratore. Prima della stesura del documento, l'amministratore deve effettuare controlli contabili sulla situazione del condomino, garantendo l'assenza di debiti pregressi o controversie legali con altri condomini.
Chi rilascia la liberatoria condominiale?
Il rilascio della liberatoria è un obbligo imposto per legge all'amministratore, al quale non può opporsi né ritardare il rilascio. Il mancato rispetto di tali doveri potrebbe comportare la revoca del suo incarico.
Riguardo ai compensi per questo servizio, la legge non fornisce indicazioni specifiche. È possibile che l'amministratore richieda un piccolo compenso, ma potrebbe anche fornire il servizio gratuitamente, a seconda del rapporto con il condominio.
Manutenzione straordinaria già deliberata: chi paga?
Come abbiamo visto, dunque, la liberatoria condominiale permette, in caso di acquisto di una nuova casa, di attestare la situazione in termini di pagamento delle spese condominiali o di eventuali controversie in capo al precedente inquilino.
Uno degli argomenti più dibattuti in questo contesto riguarda la responsabilità del pagamento di lavori di manutenzione straordinaria approvati dall'assemblea prima del passaggio di proprietà, ma non ancora avviati. Spesso i venditori sollevano obiezioni, sostenendo che al momento della firma del contratto non era ancora stata effettuata la suddivisione delle spese. Di conseguenza, una volta che la proprietà cambia, l'onere di questa ripartizione ricade sul nuovo acquirente.
Una sentenza della Corte di Cassazione del 2017 fornisce un chiarimento significativo su questo tema. Secondo la Suprema Corte, a meno che non ci sia un accordo diverso tra le parti, la responsabilità del pagamento delle spese condominiali per i lavori straordinari ricade sulla persona che era proprietaria del bene al momento dell'approvazione dei lavori.
È irrilevante se il venditore ha ceduto la proprietà prima della suddivisione delle spese. L'obbligo di pagamento per il vecchio proprietario deriva dal fatto che era parte dell'assemblea al momento della decisione di avviare i lavori, creando così l'obbligo di pagamento. La ripartizione delle spese è una conseguenza di un'azione compiuta in precedenza. Inoltre, i giudici hanno chiarito che se il nuovo proprietario si assume questo onere, potrebbe poi richiedere il rimborso all'ex proprietario.
Spese condominiali: come comportarsi in caso di compravendita
Spesso una controversia riguardante i pagamenti condominiali può compromettere una trattativa di compravendita. È quindi importante sapere come agire in queste situazioni. Il venditore è obbligato a informare l'acquirente su eventuali spese condominiali in sospeso, anche se non è vietato stabilire accordi diversi in proposito.
Ad esempio, è possibile concordare che le spese siano a carico esclusivo dell'acquirente, che ne beneficerà in futuro. Oppure, si possono includere nel prezzo di vendita dell'immobile anche le spese per i lavori straordinari già programmati.
Ma cosa accade se il venditore omette informazioni sui lavori? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato questo tema. I giudici hanno condannato un venditore che ha taciuto sui lavori straordinari imminenti, pur essendone a conoscenza.
È significativo notare che al momento della sua conoscenza, l'assemblea condominiale non aveva ancora deliberato sui lavori, ma lo avrebbe fatto dopo il trasferimento della proprietà.
Nonostante ciò, i giudici hanno riconosciuto la malizia del venditore, poiché è emerso che ha omesso queste informazioni per evitare ulteriori spese a suo carico. Questo caso dimostra che il momento della deliberazione condominiale non è sempre determinante per stabilire chi debba pagare le spese future.
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