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Agevolazione prima casa: due anni per vendere la vecchia casa

La Legge di Bilancio 2025 raddoppia i tempi per vendere la vecchia casa e beneficiare dell'agevolazione “prima casa” sul nuovo acquisto.

Acquistare la prima casa è un passo importante, spesso accompagnato da agevolazioni fiscali significative. Ma cosa succede se si possiede già un'abitazione acquistata con l'agevolazione “prima casa”? La legge prevede che, per beneficiare nuovamente dell'agevolazione, sia necessario vendere la vecchia casa entro un determinato termine. La Legge di Bilancio 2025 introduce importanti novità a riguardo, raddoppiando i tempi a disposizione. Approfondiamo la questione.

Agevolazione prima casa: le regole

L'agevolazione “prima casa” consiste in una riduzione dell'IVA dal 10% al 4% per chi compra da aziende o, per chi compra da privati, dell'imposta di registro dal 9% al 2% per l'acquisto di un'abitazione. Per poterne beneficiare, è necessario rispettare alcuni requisiti, tra cui:

l'immobile non deve essere di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9);
l'acquirente deve risiedere (o lavorare o studiare) nel Comune dove si trova l'immobile o trasferirvi la suddetta residenza entro i 18 mesi successivi dal rogito;
l'acquirente non deve essere proprietario di altra abitazione nello stesso Comune;
l'acquirente non deve essere proprietario di altra casa in Italia acquistata con l'agevolazione prima casa.

La novità: due anni per vendere la vecchia prima casa

Fino al 31 dicembre 2024, chi acquistava una nuova casa con l'agevolazione “prima casa” avendo già un'altra abitazione acquistata con la stessa agevolazione, aveva un anno di tempo per vendere la vecchia casa (alienazione infrannuale postuma).

Dal 1° gennaio 2025**, questo termine è stato raddoppiato a due anni (alienazione infrabiennale postuma).

La possibilità di vendere la vecchia casa entro due anni riguarda solo il requisito di non essere proprietari di altra casa in Italia acquistata con l'agevolazione prima casa.

Se si possiede un'altra casa nello stesso Comune dove si acquista la nuova abitazione (anche se non acquistata con l'agevolazione), questa deve essere venduta **prima** del nuovo acquisto. Non è possibile, in questo caso, avvalersi della possibilità di vendita postuma.

Chi beneficia della nuova normativa?

La nuova normativa si applica a:

chi stipula un rogito di acquisto dal 1° gennaio 2025 in poi;
chi ha stipulato un rogito nel 2024 e al 31 dicembre 2024 non ha ancora venduto la vecchia casa.

Non possono beneficiare della nuova normativa coloro che hanno già superato l'anno di tempo nel corso del 2024 senza aver venduto la vecchia casa.

Cosa succede se non vendo la vecchia casa entro due anni?

Se non si vende la vecchia casa entro due anni, si decade dall'agevolazione “prima casa” sul nuovo acquisto e si dovranno pagare le imposte in misura piena con una maggiorazione del 30% a titolo di sanzioni.