Sfratto per finita locazione
Cosa fare se l'inquilino non libera l'immobile a locazione finita
Se l'inquilino non libera l'immobile ad affitto terminato, il proprietario può richiedere lo sfratto per locazione finita.
In linea generale, al termine del contratto di locazione l'inquilino ha l'obbligo di liberare l'appartamento, riconsegnandolo al proprietario nello stato in cui l'ha trovato. Se l'affittuario dovesse rifiutarsi di rilasciare l'immobile, il locatore ha diritto di procedere con lo sfratto per finita locazione.
Come far uscire di casa l'inquilino al termine del contratto?
Di norma, il proprietario di casa ha facoltà di non rinnovare il contratto d'affitto alla sua naturale scadenza, purché inoltri opportuna comunicazione all'inquilino entro sei mesi dal termine della stessa locazione. In tal caso, così come previsto dall'articolo 1590 del Codice Civile, gli obblighi dell'affittuario a fine contratto sono:
- quello di restituire l'immobile locato al proprietario;
- quello di accertarsi che l'appartamento venga riconsegnato nelle stesse condizioni d'origine, ovvero così come l'ha ricevuto dal locatore.
Ma cosa succede se l'inquilino dovesse rifiutarsi di liberare i locali? Il proprietario ha due possibilità a propria disposizione:
- inoltrare una lettera di diffida, intimando l'abbandono dell'appartamento in tempi relativamente brevi;
- avviare la procedura di sfratto per finita locazione.
Lo sfratto per finita locazione
Innanzitutto, per poter accedere allo sfratto per finita locazione, bisogna rispettare quanto stabilito dall'articolo 657 del Codice di Procedura Civile. Di norma, è necessario che:
- il contratto di locazione sia valido e regolarmente registrato;
- il contratto sia giunto a scadenza, quindi non si può ricorrere allo sfratto per rientrare in possesso dei locali prima che la locazione si sia conclusa;
- sia stata inoltrata opportuna comunicazione di mancato rinnovo entro sei mesi dalla scadenza del contratto d'affitto.
Una volta che si procede a richiedere l'intervento del tribunale, verrà inoltrato all'inquilino l'atto di intimazione allo sfratto per finita locazione, insieme a una citazione per l'udienza di convalida davanti al giudice. In sede di giudizio:
- se l'affittuario non si presenta, lo sfratto verrà convalidato e reso esecutivo;
- se l'inquilino si presenta e non si oppone alla convalida, anche in questo caso lo sfratto viene reso esecutivo;
- se l'inquilino si presenta e si oppone alla convalida, il giudice valuta se sia fondata. In caso negativo, così come da articolo 665 del Codice di Procedura Civile, il giudice emette un'ordinanza non impugnabile di rilascio dell'immobile.
Ma in quali casi l'opposizione dell'affittuario viene ritenuta valida, tanto da non portare alla convalida dello sfratto? Le situazioni sono poche e ben definite:
- la mancata comunicazione della disdetta del contratto, entro sei mesi dalla sua scadenza;
- la ricezione di una comunicazione incompleta, ad esempio priva delle date di rilascio;
- la dimostrazione di un contratto nullo, ad esempio perché non regolarmente registrato.
Di solito, è lo stesso tribunale che, al momento della convalida, stabilisce le tempistiche per il rilascio dell'immobile. Queste possono essere molto variabili, anche di 6-12 mesi, al termine delle quali l'ufficiale giudiziario si recherà presso l'abitazione per eseguire materialmente lo sfratto. Ancora, all'inquilino potrebbe essere imposto di:
- pagare tutte le spese processuali;
- versare i canoni di locazione per tutti i mesi aggiuntivi di permanenza in casa oltre al termine del contratto;
- risarcire il proprietario per eventuali introiti perduti e opportunamente documentati, ad esempio l'impossibilità di affittare l'appartamento a terzi.
Quando non si può sfrattare l'inquilino?
Ma esistono casi in cui l'inquilino non può essere sfrattato al termine di una locazione? Di norma, se il contratto è regolarmente registrato, non vi sono particolari limitazioni per la richiesta di sfratto. In presenza di affittuari appartenenti a categorie sociali tutelate - gli anziani, ad esempio, oppure le persone colpite da disabilità - la procedura potrebbe essere però più lenta. In alcuni casi, infatti:
- il giudice può decidere di sospendere, ma non annullare, lo sfratto finché l'inquilino non avrà trovato una nuova abitazione, con l'aiuto degli assistenti sociali;
- può essere stabilita una tempistica di rilascio più dilungata nel tempo.
