Crisi immobiliare cinese
Demografia e nuovi consumi aggravano la crisi immobiliare cinese
Il cambiamento epocale della mentalità della famiglia cinese nelle grandi città e progressivamente anche nelle campagne spinge il modello di business delle grandi immobiliari cinesi verso un vicolo cieco. La diminuzione di matrimoni e i nuovi consumi della generazione Z limitano le possibili soluzioni economiche tradizionali da parte del governo.
L'ultimo tentativo per un minimo recupero delle insolvenze di Evergrande è stato quello da parte di alcuni creditori di adire l'Alta Corte di Hong Kong con l'intento di recuperare sei miliardi di dollari americani, quali proventi di dividendi e remunerazioni, dal fondatore Hui Ka Yan e da altri sei top managers.
Quanto avvenuto la settimana scorsa, al di là di una minima speranza di successo, non fa altro che avvalorare lo stato di paralisi commerciale delle proprietà immobiliari che non sembrano essere rivitalizzate dalla riduzione del costo del danaro deciso dalla People Bank of China (Pboc) di concerto con il governo centrale.
Negli ultimi quindici anni l'attività immobiliare, così come concepita in Cina, ha seguito reiteratamente lo stesso flusso: aree edificabili o trasformate tali di proprietà dello Stato, in particolare province e municipalità, acquisti delle stesse da parte dei cosiddetti developers (società di investimento private o pubbliche di cui, al netto dei fallimenti, se ne contano ancora un centinaio) attraverso aste per vedersi attribuita l'area con diritto di edificazione ed uso per cinquanta o settanta anni – sulla falsariga del concetto di proprietà del diritto anglosassone- con l'obbligatorietà di avviare il progetto e costruire entro cinque anni dall'ottenimento della concessione pena il riscatto dell'autorità statale.
Questo circolo vizioso che ha portato nelle casse statali miliardi di dollari finanziati con l'emissione di bond ventennali, oggi di difficile restituzione, ha prodotto milioni di metri quadrati edificati che fino a quando l'economia cinese ha seguito un volano di crescita molto elevato, ha permesso all'edilizia di rappresentare il 30% circa, incluso l'indotto, del pil nazionale.
Oggi questo meccanismo è prossimo all'esaurimento in quanto il valore degli immobili ha subito nel corso degli ultimi anni e soprattutto nel 2024 un forte deprezzamento pari mediamente al 30% ma non il valore residuo del mutuo, con le banche che invitano i clienti alla restituzione del debito anche graduale, non volendo caricarsi di immobili che non avrebbero mercato.
Nel 2007 il rapporto tra indebitamento dei proprietari ed il pil era di circa il 18,9%. Alla fine dello scorso anno aveva raggiunto il 69%.La criticità finanziarie dei primi dieci developers è sintomatica a partire proprio da Evergrande ed è di oggi la notizia che ad altri due developers, Kaisa Group e Times China Holdings con un totale di 15 miliardi di dollari di debito, l'Alta Corte di Hong Kong ha concesso un rinvio al 9 di settembre per aggiornare il rispettivo piano di rientro.
Mao Zhenhua, Director della Renmin University's Institute of Economic Research di Hong Kong, sostiene che alla fine dello scorso mese di maggio vi erano sul mercato 743 milioni di mq con un incremento del 15,8% rispetto all'anno precedente. Fin qui la declinazione di quanto tecnicamente ed economicamente è avvenuto ed è ancora in corso.
Dietro le quinte gli attori protagonisti vivono un cambiamento epocale non solo dovuto alla situazione geopolitica ed economica ma ad una virata di rotta del modello di vita precipuamente familiare.
Oggi secondo gli ultimi dati forniti, il tasso di matrimoni è in forte calo: nei primi sei mesi del 2024, secondo i dati del Ministry of Civil Affairs i matrimoni sono diminuiti del 12,7% rispetto all'anno precedente e per contro si è innalzato il tasso di separazioni e divorzi.
Non solo ma il fattore demografico sta assumendo la connotazione della maggiore criticità per il futuro della società cinese nell'ambito di questa glittering society delle grandi metropoli ma in forma attenuata anche nelle campagne ( meno 0,148% anno su anno).
Il numero degli animali domestici nel 2030 supererà il numero dei bambini con età da zero a quattro anni.
Ciò sta a significare che la Generazione Z non solo non desidera il matrimonio ma certamente non desidera figli immaginando un fosco e difficile futuro e trova affetto senza impegno negli animali domestici.
La domanda è in calo crescente e non potrà essere bilanciata con l'offerta di cui sopra: tant'è che nell'anno in corso non sono iniziate nuove costruzioni se non quelle per le quali i futuri acquirenti avevano già corrisposto il primo pagamento.
Nel 2001 si costruivano solo a Shanghai 60 grattacieli l'anno che tentavano di svettare dall'impalcature di bamboo con migranti che lavoravano alla luce di lampade a giorno ventiquattro ore per sette giorni. Ormai è solo un ricordo! (riproduzione riservata)
Articolo di Marco Leporati*
*presidente di Savino del Bene Shanghai Co. Vive e lavora a Shanghai da 30 anni
Articolo completo su: https://www.classxhsilkroad.it/news/azienda-costruzioni/demografia-e-nuovi-consumi-aggravano-la-crisi-immobiliare-cinese-202408121951488224
