Nomisma, Mercato immobiliare ancora in difficoltà
Luca Dondi Dall'Orologio (Nomisma): "Mercato immobiliare ancora in difficoltà"
Il secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma delinea un quadro di stabilizzazione per quanto riguarda le compravendite immobiliari, che si mantengono intorno alle 700.000 unità. Al momento non si rilevano segnali di forte ripresa del mercato a causa di diversi fattori, tra cui la debolezza reddituale e l'atteggiamento prudente delle banche, anche se il miglioramento tendenziale del quadro economico e la riduzione del costo del credito dovrebbero favorire un progressivo recupero già a partire dai prossimi mesi.
Dottor Dondi, quali sono, sinteticamente, gli elementi chiave che emergono dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma?
Negli ultimi 18 mesi il mercato immobiliare italiano ha mostrato un rallentamento significativo, con una diminuzione delle compravendite di circa l'8%. Questo calo era tendenziale, alla luce dell'esaurirsi della spinta post-pandemica e delle mutate condizioni economiche. Tuttavia, la riduzione delle compravendite non è riconducibile ad un mutato orientamento delle famiglie, quanto piuttosto a una diminuzione del loro potere d'acquisto e alla riduzione dei finanziamenti per i mutui da parte delle banche. L'inadeguatezza degli adeguamenti salariali di fronte alla fiammata inflattiva è un fenomeno ben documentato, evidenziato dal divario apertosi negli ultimi 24 mesi e solo parzialmente ridottosi recentemente. La mancata indicizzazione dei salari ha determinato un notevole gap in termini di potere di acquisto, che le difficoltà di accesso al credito hanno finito per acuire. Le banche hanno tagliato drasticamente i budget per i mutui, ridotto le campagne pubblicitarie e assecondato l'allocazione verso investimenti percepiti come meno rischiosi, quali obbligazioni e titoli di Stato. Tale approccio ha portato ad una contrazione delle compravendite sostenute da mutui, che sono diminuite del 26%, mentre gli acquisti di immobili realizzati mediante l'utilizzo esclusivamente di risorse proprie sono aumentati in media nell'ordine del 4,8% nel 2023 e diminuiti in misura modesta nel primo trimestre di quest'anno. A complicare il quadro ha concorso anche la leggera risalita dei prezzi degli immobili, dopo che nella seconda metà del 2023, si era assistito ad una sostanziale stabilizzazione. Nel primo semestre del 2024 l'aumento dei prezzi è stato più marcato. Questo fenomeno è in parte dovuto alla presenza sul mercato di acquirenti con maggiori disponibilità economiche, che hanno contribuito ad alimentare dinamiche di crescita dei valori soprattutto nella fascia medio-alta di mercato. I prezzi delle abitazioni in ottimo e buono stato sono infatti cresciuti nel semestre rispettivamente del +1,6% e del +1,4%.
Quali sono i motivi principali per cui le banche manterranno un atteggiamento prudente e non invertiranno la loro politica, nonostante la prevista riduzione dei tassi di interesse?
Al riguardo occorre considerare due aspetti fondamentali. In primo luogo, la riduzione dei tassi d'interesse, già in ritardo rispetto alle previsioni di inizio anno, avverrà in modo molto più graduale rispetto a quanto auspicato. Ci vorrà pertanto tempo prima che i tassi raggiungano livelli più contenuti e con essi un ampliamento della quota potenzialmente mutuabile. In secondo luogo, l'atteggiamento delle banche si confermerà maggiormente prudente e selettivo rispetto al passato. Si temono infatti possibili ripercussioni sul mercato del lavoro del rallentamento economico in atto e una conseguente crescita delle insolvenze. Non è, allo stato attuale, possibile ipotizzare un'inversione di tendenza nemmeno in uno scenario di riduzione dei tassi di interesse, che - come detto - risulterà comunque più lenta e graduale di quanto inizialmente previsto.
Fa impressione che, secondo le stime di Nomisma, 300mila famiglie, nonostante nel 2023 fossero intenzionate ad acquistare casa con mutuo, non siano riuscite a concretizzare il proposito. In pratica, acquistare casa oggi è alla portata solo delle famiglie benestanti, in grado di pagare senza ricorrere al mutuo.
C'è una correlazione diretta tra meno case in compravendita e più richiesta di locazioni, spingendo al rialzo i prezzi di queste ultime?
Le difficoltà di accesso alla proprietà, dovute all'erosione del potere d'acquisto o all'impossibilità di accesso al credito, rafforzano ulteriormente la domanda di locazione, spingendo al rialzo i canoni: lo scorso anno si è verificato un aumento pari al 2.5%, su base semestrale. Questo scenario rende più difficile l'accesso al mercato per le fasce di popolazione meno abbienti, che devono fronteggiare non solo un'offerta ridotta, ma anche canoni elevati e in ulteriore crescita.
Come è cambiato, negli ultimi due decenni, il rapporto tra gli italiani e il “mattone”?
La propensione degli italiani all'acquisto di immobili non è cambiata. Tuttavia, le giovani generazioni mostrano un crescente interesse per la locazione, a causa della maggiore mobilità territoriale e delle minori disponibilità reddituali e patrimoniali. Nonostante ciò, quando le condizioni economiche lo consentono, la proprietà continua a essere la scelta predominante per l'accesso alla casa. È tuttavia evidente che, in prospettiva, l'espansione del segmento della locazione sarà cruciale per soddisfare una domanda che attualmente è in cerca di soluzioni o presenta caratteristiche che non trovano corrispondenza nei valori di mercato. La tendenza generale e l'attitudine degli italiani non sono cambiate, ma per una fascia di popolazione è diventato più difficile accedere al mercato della proprietà, favorendo così uno spostamento di interesse verso la locazione.
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